金融商品である不動産信託受益権情報のご提供にあたり

不動産信託受益権は、金融商品の一つであり元本保証がなく、また不動産特有のリスクがあります。また信託受益権の売買は現物不動産の売買と異なるところもございます。

情報画面をご覧いただくにあたりまして、以下の内容をお読み頂いた上で次にお進み願います。

情報は下記内容に同意後、閲覧ができます。

1.金融商品である不動産信託受益権について

不動産信託受益権とは、不動産を信託銀行などに信託し、その不動産から発生する賃料収入などを受領する権利のことです。

また信託受益権は有価証券とみなされて、その取引に金融商品取引法の規制がかけられております。よって、不動産信託受益権(すでに発行されているもの)の売買の媒介を媒介業者に委託する場合、その媒介業者は金融商品取引法(第二種金融商品取引業)の登録をしていなければその業務をできません。現在では、従来からある現物不動産の売買とは別に、不動産信託受益権を売買する取引も増えてきております。

現物不動産の所有者が「委託者」となり、「受託者」である信託銀行に現物不動産を信託して管理処分を委ね、委託者は「受益者」としてその不動産が生み出す収益を受け取る権利を持ちます。不動産信託受益権売買では、信託銀行などの不動産管理能力を活用することに加え、不動産流通税の節税のメリットもありますが、一方、信託受益権(みなし有価証券)は金融商品でもあるため、金融商品として(元本欠損等)のリスク、また不動産として(内在する特有)のリスクがあります。

2.信託受益権売買と現物不動産売買との違い

不動産信託受益権売買と現物不動産売買では、一見すると不動産に関する売買なので同じように見えますが、商品特性の違いから取り扱いに関して下記のような違いがあります。

不動産信託受益権の売買 現物不動産の売買
商品特性 みなし有価証券(金融商品) 不動産(物権)
関連法令 金融商品取引法
金融商品の販売等に関する法律 他
宅地建物取引業法 他
免許(登録) 第二種金融商品取引業(登録) 宅地建物取引業
登録免許税 ・信託による不動産登記  非課税
・信託登記  評価額×0.4%(本則)
・受益者の変更 不動産1個につき1,000円
・所有権移転登記
 評価額×2%(本則)
不動産取得税 非課税 評価額×4%(本則)
印紙税 200円(一律) 売買代金による
リスク ・金融商品としてのリスク(元本欠損等)
・不動産として内在するリスク
・不動産として内在するリスク

※取引内容により、売買と同時に信託銀行との信託契約を解除し、以後は買主様が現物不動産として保有する場合があります。この場合、取引にかかる税額その他取得コストに差異が生じますので、取引内容をよくご理解いただいた上で、ご検討いただく必要があります。

3.金融商品である信託受益権に係るリスクに関する事項、手数料等、適合性の原則等

(1)信託受益権に係るリスクに関する事項

リスク情報
本信託受益権の裏付けとなる信託財産は、不動産です。本信託受益権の元本(元本とは、信託受益権売買契約における売買価格をいいます。)の価格は、不動産の価格、賃料水準等の不動産市況の変動により、減少する可能性があります。そのため、本信託受益権の取得を下回る価格でしか、本信託受益権を売却することができず、元本が欠損するリスクがあります。また、土壌汚染、不動産に内在する瑕疵の発生等により、当初元本を超過する損害が発生するリスクがあります。

①価格変動リスク

・不動産市況の変動による元本欠損・元本超過リスク

元本価格は、不動産価格・賃料等不動産市況の変動により、減少する場合があります。なお、不動産は、地域性・個別性が強いため、広域的な地価・賃料変動率と当該不動産の変動率がリンクしない場合もあります。また、不動産市況の変動によっては、信託勘定内債務が信託財産価格を上回る(債務超過)場合もあります。

・信託不動産の処分時の処分価格に関するリスク

信託不動産の処分時の処分価格によっては、元本欠損または土壌汚染等による追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。

・稼動状況、賃料水準、金利、諸費用の変動に関するリスク

信託不動産の稼動状況(空室率)、賃料水準(周辺相場によるもの及び本物件固有の原因によるものを含む)の変動、金利変動、賃貸事業の必要経費の変動によっては、信託収益の減少、元本欠損または空室のクリーニング、改装等による追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。

・信託財産たる金銭の投資対象の価格変動に関するリスク

信託財産たる金銭の投資対象の価格変動によっては、信託収益の減少、元本欠損または追加資金拠出の必要が発生することがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。

②信用状況の変化に関するリスク

・賃借人(兼転貸人)の信用状況の変化(賃料不払等)に関するリスク

信託不動産の賃借人(兼転貸人)の信用状況の変化によっては、賃料の不払いなどが生じ、それによって信託収益の減少、元本欠損または賃借人の賃料不払いによる賃料回収費用等の追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。

・信託財産たる金銭の運用先の信用状況の変化に関するリスク

信託財産である金銭の運用先金融機関等(受託者が銀行勘定への貸付により運用している場合等は、受託者を含みます。)の信用状況の変化により、信託収益の減少、元本欠損または運用先金融機関等の破綻、変更等による追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。

・信用補完者の信用状況の変化に関するリスク

信託財産の運用に関して、他者の信用を補完する機能を果たす者があるときはその者の信用状況の変化により、信託収益の減少、元本欠損または信用補完者の破綻、変更等による追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。

・建物管理業務従事者の信用状況の変化に関するリスク

信託不動産の建物管理業務委託先の信用状況により、信託収益の減少、元本欠損または建物管理業務委託先の破綻、変更等による追加資金拠出の必要が発生することがあり追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。

・設計・施工会社等の信用状況の変化に関するリスク

信託建物に瑕疵が発見された場合の求償先として建物の設計・施工会社の信用状況の変化により、信託収益の減少、元本欠損または設計・施工会社等の破綻、変更等による追加資金拠出の必要が生じることがあります。

・受託者の信用状況の変化に関するリスク

受託者が破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、信託財産につき適切な登記、登録がなされていない場合、信託財産が受託者の破産財団その他受託者の固有財産に帰属するリスクがあります。その他、信託財産に不測の事態が生じ、受益者に損害が生じるおそれがあります。

③その他のリスク

・不動産税制変更による収益変動リスク

信託不動産に適用される税制(固定資産税・都市計画税など)の変更により、信託収益の減少、元本欠損または増税等による追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。また、不動産信託受益権の売買等に適用される税制(登録免許税・不動産取得税など)の変更により、不動産信託受益権を処分する際にかかる税額等が増加するおそれがあります。

・不動産の滅失・毀損・劣化に関するリスク

信託不動産の滅失・毀損・劣化に起因して、信託収益の減少、元本欠損または滅失・毀損・劣化による再建築・修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。 なお、建物については、経年による劣化(税法上の減価償却相当)等が別途あります。

・不動産の瑕疵に関するリスク

信託不動産の瑕疵に起因して、信託収益の減少、元本欠損または瑕疵の修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあり、追加資金拠出の内容によっては、当初元本を上回る損失が生じるおそれがあります。

・流動性に関するリスク

信託契約に定める期間中は、受益者からの信託契約の解約が制限されることがあり、受益者が欲する時期に、信託契約を解約することができないおそれがあります。通常の場合、信託契約の規定により、受益者は、受託者の事前の承諾がなければ、不動産信託受益権の売買・担保権設定等の処分ができません。また、信託受益権は、取引市場が存在せず、他の金融商品と比べ相対的に流動性が低いです。そのため、受益者が欲する時期に、信託受益権を処分できないおそれがあります。

④金融商品の販売に係る取引の仕組みのうち重要な部分について(金融商品の販売等に関する法律第3条)

・受益者としての費用負担義務

不動産管理処分信託契約には、信託法第48条第5項の規定に基づき(旧信託が適用の場合は除きます)、受益者と受託者との間の合意により、信託事務を処理するのに必要と認められる費用を受益者が償還又は、前払いすることを定めた規定がございます。また、旧信託が適用の場合は、このような合意がなくても、受託者から受益者に費用の償還を請求されることがあります。

従って、信託財産に予想外の瑕疵が生じたり、土壌汚染が発見された場合に、当該瑕疵を治癒し、或いは、当該土壌汚染を除去するための費用が信託の費用となり、受益者が最終的に負担する可能性があります。その場合、受益者は、当初取得した不動産信託受益権の価格を上回る金額の費用を負担する可能性があり、元本超過となるリスクがあります。

以上

(2)手数料等について

金融商品である不動産信託受益権売買の「媒介」にあたりましては、当社が行う媒介業務に対する報酬として、以下の計算式から算出される金額をお支払いいただくこととなります。また、お支払いの時期は、売買契約成立時または売買代金決済時となります。

[計算式]

売買代金から消費税を抜いた金額×3%+6万円  ※別途消費税

なお、上記報酬金額のほかに信託受益権の売買に関し、契約書に貼付する印紙代、受益者変更登記等に関する登録免許税、司法書士への報酬、信託銀行への信託報酬等(売買と同時に信託契約を解除する場合、上記に加え、信託解除による現物不動産の交付に関する登録免許税、不動産取得税等)のお支払いが生じます。また、信託財産となる不動産に係る固定資産税、都市計画税及び賃料収入、敷金、その他信託財産となる不動産の維持管理に必用となる収入と費用について、売主様、買主様間で清算する費用等があります。

(3)適合性の原則等について

当社よりお客様に対して金融商品取引の勧誘を行う際には、金融商品取引法第40条(適合性の原則等)に基づき、信託受益権及び不動産の取引に関するお客様の知識、経験、財産の状況及び金融商品取引を締結する目的等につき事前にご確認させていただき、その確認した内容により金融商品取引をお断りすることがあることを、あらかじめご了承ください。

4.金融商品取引業に係る勧誘方針

金融商品取引業に係る勧誘方針についてご説明致します。

お客様への勧誘の基本方針について

1.勧誘の基本方針

当社は、お客様の知識・経験、財産の状況及び金融商品取引に係る契約を締結する目的に照らし、お客様のご意向を踏まえ、適切な助言と説明に努めます。
(当社では「適合性の原則」からご依頼をお受けできない場合がございます)

2.商品内容・リスク等の説明

当社は、お取引にあたり、お客様がその商品の内容・リスク等を十分にご理解いただけるよう、適切な説明に努めます。

お客様への勧誘の方法や時間帯について

1.法令・諸規則等の遵守

当社は、勧誘を行うにあたって、金融商品取引法その他の法令・諸規則に則った適切な勧誘に努めます。

2.電話・訪問等による勧誘

当社は、電話や訪問等による勧誘に際し、お客様のご希望に沿った時間帯や場所で勧誘を行うように努めます。なお、お申し付けいただいた時間帯や場所であっても、ご迷惑となる場合は、ご遠慮なくその旨を担当者にお申し付けください。

お客様への適正な勧誘の確保について

1.社員に対する研修等

当社は、お客様に対して適正な勧誘が行われるよう、社員に対する十分な研修を行います。

2.知識技能の修得・研鑽(けんさん)

当社の社員は、お客様のご信頼とご期待にお応えできるよう、常に知識技能の修得・研鑽に努めます。

3.内部管理体制の強化

当社は、金融商品取引法およびその他の法令・諸規則を遵守し、適正な勧誘が行われるよう、内部管理体制の強化に努めます。

4.お客様のご相談窓口

当社は、お客様よりの苦情、要望に対しまして誠実に対応し、改善に努めます。お客様への勧誘に関して、お気づきの点がございましたら、お客さま相談室(03-3510-8018)または当社のホームページあてにご連絡ください。

5.金融商品取引に係るご相談、苦情について

当社は、お客様からのご相談及び苦情に対して真摯に対応し、十分な説明責任を果たすとともに、迅速かつ適正に対応するため、「金融商品取引法」第37条の7に定める金融ADR(金融分野における裁判外紛争解決制度)の行為規制に対しては、以下のとおり対応いたします。

お客様からのご相談及び苦情の窓口

お客様からのご相談及び苦情は「お客さま相談室」(03-3510-8018)または当社のホームページあてにご連絡ください。

金融商品取引業務に関する苦情処理措置及び紛争解決措置

当社が加入している「一般社団法人第二種金融商品取引業協会」(以下「二種協会」という。)及び「一般社団法人日本投資顧問業協会」(以下「顧問協会」という。)が行う苦情の解決又はあっせんにより金融商品取引業務関連の苦情又は紛争の解決を図ります。
なお、二種協会及び顧問協会は、お客様からのご相談及び苦情について、公正・中立で実効的な解決を図るため、特定非営利活動法人 証券・金融商品あっせん相談センター(以下「あっせん相談センター」という。)に正会員及び会員の金融商品取引業務に関する苦情及び紛争解決のためのあっせんを委託しており、受付窓口は以下のあっせん相談センターとなります。
当社は、お客様があっせん相談センターへ苦情解決の申し出若しくは紛争解決のあっせんの申立てを行い、あっせん相談センターより当社に通知のあった場合は、あっせん相談センターの定める規則に従いその解決に努めます。

お客様からのご相談、苦情及びあっせんの申立て受付窓口

〔特定非営利活動法人 証券・金融商品あっせん相談センター(FINMAC)〕
電話番号: 0120-64-5005

6.金融商品取引業者である旨

商号: 三菱地所リアルエステートサービス株式会社
登録: 第二種金融商品取引業 / 投資助言・代理業
登録番号: 関東財務局長(金商)第1514号
取引態様: 当社は、第二種金融商品取引業のうち、信託受益権売買の媒介・代理を行います

上記の内容をよくお読み頂き、十分にご理解を頂きましたうえで、
不動産信託受益権のご購入をご検討ください。

ご理解、ご了承いただいた場合は、チェックボックスをチェックしてください。

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